チョンセ契約時の注意3 ～1順位になる～
これまで物件を探すときと
契約時における注意事項を書いたが
今日は契約後の注意事項について書く。
その前に、過去の内容をまだお読みになっていない方はまずはソチラから↓
1.➔ ローンのない物件を
2.➔ 抵当に関する特約
【契約した後】
~配当の優先順位を上げるために~
物件が競売になった際、債権者が複数いる場合は配当に優先順位がある。
※債権者：お金を貸した人で返済の請求をする権利を持つ人
優先順位の高い順に
貸したお金が返済されるので
チョンセの入居者である#とんこ#は
何としてでも1順位を獲得しなければならない。
※ただし、家主が税金を滞納していた場合、税金の回収のため１順位は国家(市町村)となる。
では、どうすればいいのか？
1順位になるための条件
①物件に居住していること(占有者)
②役所に住所変更を届け出ること
③役所で確定日付印をもらうこと
家主が新規ローンを組むよりも先に
上の3つの条件を満たしてこそ、
銀行よりも居住者である#とんこ#の優先順位が高くなるらしい。
①物件に居住していること(占有者)
物件を占有するということ。
いくら不備なく契約を終え
家主に保証金を全額払ったとしても
そこに実際に住んで生活していなければならないということだ。
②役所に住所変更を届け出ること
引越しによる住所移転の届出をし
入居する物件に住所設定することで、
その日からそこに居住しているという証明になる。
③役所で確定日付印をもらうこと
裁判所や役所で、
賃貸契約をした日付け入りの判を
契約書の余白についてくれる。
この①②③の全行為を
保証金を全額払ったその当日に行うのがベストである！
家主が銀行にローンするより前に
この3つの手続きを終えれば
銀行より配当の優先順位が上になるのだ！
ちなみに、上の①②③の3つの手続きにより発生する効力は手続きの翌日からである。
3つのうち1つでも欠けてはいけない。
が、しかし！落とし穴がある！
保証金を家主に払った後、
3つの手続きを無事に終えても
この効力が発生する翌日までの間に
家主が悪意を持って
こっそり新規ローンを組む場合がある。
それを防ぐために
「銀行業務が終わる直前の時間帯」に保証金を持って家主と銀行に行くのである！
【流れ】
夕方、家主と銀行に行く
↓
保証金を家主に渡す
↓
保証金を家主がローン返済に充て、ローンを完済する
↓
銀行が本日の業務を終える
↓
家主は翌日まで物件を担保にした新規ローンを組めない
↓
翌日になり#とんこ#の優先順位が1順位になる
↓
家主が物件を担保に新規ローンを組んだとしても銀行は2順位になる
※ただし、新築マンションは
登記が工事完成の半年後に出るため
登記がでるまでの間家主は
物件を担保に新規ローンを組めない。
（担保ローンするには登記が必要）
韓国でチョンセをお考えの皆さん、参考になったでしょうか？
でもね、チョンセ(家賃なし)でなく
ウォルセ(家賃あり)でも保証金が
5000万ウォン(≒460万円)や10億(≒9億1500万円)というような大金の場合がある。
だから、今まで紹介した方法は
ウォルセ契約の場合にも使える方法だと思いますよ～。
インターネットで登記の閲覧が可能なサイトはコチラ↓
➔ インターネット登記所
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