最近、韓国でチョンセが減っている理由

掲載 : 2013.02.28

韓国では最近、不動産の賃貸方式に変化が起こっているという！

チョンセが減って
ウォルセが増えているというのだ。

家主がチョンセでは
儲けにくくなってきたことが原因～。

【チョンセ (전세 / 伝貰)】
莫大な金額の保証金を出す代わりに毎月の家賃なし

【ウォルセ (월세 / 月貰)】
チョンセに比べて少ない保証金だが
毎月家賃があり日本の家賃制度に似ている

ウォルセが増えるのはなぜか？

でも、その前に
チョンセとウォルセに関して
ご存じない方は、まずは過去記事を読んで下さい↓
➔ チョンセ制度のからくり

では、２つの例を挙げて説明しよう！

【状況設定】

#ナマケモノ#が投資目的で
３億ウォンのマンション購入したいが
彼の所持金は１億ウォンしかない。

どうやって購入すればいいだろう？

ケースA（チョンセの場合）

#ナマケモノ#の持ち金１億ウォンに、
チョンセ保証金として
不足分の2億を入居者から受け取り、
建築会社から３億の物件を購入する。

ナマケ：１億（所持金）
入居者：２億（チョンセ保証金）

銀行ローンなしで物件の購入が可能。
ローン返済がないということは
ローンの利子もない。

負債はないが利益もない。

ケースB（ウォルセの場合）
#ナマケモノ#が１億、
入居者がウォルセ保証金として１億、
不足分は銀行ローンで１億調達。
合計３億なので物件購入可能。

ナマケ：１億（所持金）
入居者：１億（ウォルセ保証金）
ローン：１億（金利3.6％）
家賃収入：５０万/月
ローン利子：３６万/月

ところで、この場合
毎月50-36=14万ウォンの収入が発生！

ローン返済の金利を考慮しても
家賃収入により14万ウォンの利益を得ている。

皆さん、お分かり頂けましたか？

上の例でいけば
少ない持ち金1億ウォンで
不動産投資する人たちにとっては
チョンセよりウォルセが得！

でも、以前は逆でチョンセの方が得だった！

昔はなぜチョンセが得だったのか？

昔は銀行の貯金利率が
4～6%というように高かったことと
※十数年前は10％を超えていた

ローンの金利も高かったことが関係している。

ケースA（チョンセの場合）
銀行ローンなしで不動産購入し、
毎月の生活で余ったお金は
銀行に貯金してその利息を増やせた。

ケースB（ウォルセの場合）
ローンで不動産購入するため
毎月ローン返済に追われるが、
昔はローンが高金利で
利子の返済がきつかった。

当然貯蓄預金する余裕はないので
貯金の利子でお金を増やすことも×。

よって、昔は
銀行ローンなしで物件購入できる人、
つまり、2億用意できる人が
ウォルセを利用でき

ナマケ：2億（所持金）
入居者：1億（ウォルセ保証金）
毎月家賃収入：50万
ローン：なし
ローン利子：なし

家賃収入と貯蓄預金の利息でお金を増やせたのだ。

入居者の保証金を利用してまで
賃貸用に使用する物件を買うメリットは何か？

5年後、10年後にその物件を売った際
購入時より高値で売れるからである。

日本の場合、
通常中古物件は購入時点から
価格が下がっていくが韓国は違う。

周辺の商店や交通網の発達により
地価が上がり数千万～数億ウォン価格が上昇する。

何年間ローンの利子で損をしても
物件売却時にはそれ以上の利益を得られるというわけです。

なるほどねぇ～。

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